I syfte att förhindra otillbörlig konkurrens och ge turisterna minimigarantier vad gäller säkerhet och kvalitet, har en ny andalusisk lag stiftats, som trädde i kraft 12 maj i år: Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos (nedan kallad ”den andalusiska hyreslagen”).

Lagen omfattar bostäder i Andalusien som erbjuds regelbundet på hyresmarknaden för semesterbruk, exempelvis via resebyråer eller annonser på webbplatser som erbjuder korttidshyra av bostäder. Hyresperioder som varar mer än två månader (alltså när samma hyresgäst hyr minst två månader i sträck) omfattas inte av den andalusiska hyreslagen, i stället regleras sådan uthyrning av den spanska hyreslagen Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Utlåning av bostaden utan ekonomisk ersättning omfattas inte av den andalusiska hyreslagen. Bostäder på landsbygden omfattas inte heller av den andalusiska hyreslagen, i stället gäller särskilda regler för uthyrning av semesterbostäder på landsbygden.

Hyresvärdar som hyr ut tre eller flera bostäder i samma fastighet, eller som ligger inom en radie på en kilometer från hyresvärdens kontor, omfattas inte heller av den andalusiska hyreslagen. Dessa situationer regleras i stället av Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, som ställer högre krav på bostäderna och hyresvärden.

Hyresvärden är skyldig att registrera uppgifter till Registro de Turismo de Andalucía. Registreringen kallas på spanska för ”declaración responsable” och den kan göras via internet (e-legitimation krävs), alternativt på närmaste Consejería de Turismo y Deporte, som har kontor i varje provins i Andalusien. Så snart registreringen har gjorts, får hyresvärden ett licensnummer som alltid ska anges i samband med annonsering av semesterbostaden, samt på alla kontrakt. Hyresvärden kan vara antingen fastighetsägaren eller en annan person eller ett företag som sköter uthyrningsverksamheten.

Bostaden måste uppfylla en viss standard och säkerhetskrav. Naturligtvis måste den ha ”licencia de ocupación” (intyg på att bostaden är beboelig). Det finns också krav på att bostaden ska ha lämplig ventilation, mörkläggning, luftkonditionering eller värme (beroende på vilken period bostaden hyrs ut), samt möbler och utrustning som gör att bostaden kan användas för sitt syfte. Det ska finnas en förbandslåda, turistinformation och telefonnummer till en kontaktperson som kan lösa eventuella problem under hyresperioden. Dessutom ska det finnas reklamationsformulär och städtjänst vid hyresperiodernas början och slut.

Den andalusiska hyreslagen påbjuder att ett skriftligt hyreskontrakt ska upprättas för varje hyresperiod. I kontraktet ska åtminstone följande uppgifter anges: hyresvärdens namn, bostadens licensnummer, antal personer som får bo i semesterbostaden, in- och utflyttningsdatum, totalpris för hyresperioden och ett telefonnummer som hyresgästen kan ringa till om något problem med bostaden uppstår. Totalpriset för hyresperioden ska inkludera förbrukning av vatten, elektricitet/gas, städning vid in- och utflyttning samt användning av lakan, handdukar och husgeråd. Hyresvärden ska spara kopia av hyreskontraktet i ett år, om det skulle bli någon myndighetskontroll.

Hyresvärden ska kontrollera hyresgästernas identitet vid inflyttning och se till att samtliga hyresgäster över 16 år fyller i ett standardiserat formulär med uppgifter om identitet och inflyttningsdatum. Hyresvärden ska spara dessa formulär under tre år, räknat från hyresperiodens början. Dessutom ska hyresvärden, inom 24 timmar från hyresgästens inflyttning, skicka kopia av det ifyllda formuläret till polisen. Det är lämpligt att kontakta närmaste polisstation för att ta reda på hur formulären ska kommuniceras till polisen, eftersom kommunikationssystem kan variera från ort till ort.
Personer som har skatterättslig hemvist i Spanien (”residentes”) ska deklarera inkomster från uthyrning av bostad i Spanien en gång om året på skatteformulär 100 (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas).

Personer som inte har skatterättslig hemvist i Spanien (”no residentes”) ska deklarera hyresintäkter på skatteformulär 210 (”Impuesto sobre la Renta de No Residentes”) en gång i kvartalet. Om resultatet i deklarationen är noll, eller om resultatet leder till skatteåterbäring, ska deklarationen göras en gång om året.

Den som har skatterättslig hemvist i Sverige ska dessutom deklarera hyresintäkten i den svenska inkomstdeklarationen. För att undvika dubbelbeskattning får du avräkna den spanska erlagda inkomstskatten i din svenska skattedeklaration.

Observera att detta är en förenklad sammanfattning av den andalusiska hyreslagen och skatteregler vid uthyrning av bostad i Spanien. Du bör rådfråga din jurist eller skatterådgivare om du har frågor som gäller just din situation, eller om du behöver hjälp med myndighetskontakter i samband med uthyrning av din bostad.

Charlotte Andersson
Jurist & Abogada
http://www.linguaiuris.com