Regleringen av turistlicenser varierar beroende på region och kommun i Spanien. I denna artikel tittar vi närmare på den allmänna regleringen av turistlicenser i Andalusien och de nya regler som trädde i kraft den 22 februari 2024 (Decreto 31/2024, de 29 de enero).

En av nyheterna är att informationsutbytet ökar mellan olika myndigheter, i syfte att kontrollera att licenserna har beviljats på korrekta grunder. De nya reglerna innehåller en lång kravlista beträffande bostadens standard, hygien och säkerhet. Bland annat ska bostaden vara utrustad med första-hjälpen-kit och reklamationsformulär. Licensinnehavaren ska tillhandahålla ett journummer, som ska vara tillgängligt dygnet runt för att åtgärda eventuella problem. Bostadens yta ska vara minst 14 kvadratmeter per sängplats.

Uthyrning som sker utan licens kan leda till höga böter. Vid ansökan om licens (eller byte av licensinnehavare) ska man uppge vilka tidsperioder man tänker erbjuda bostaden till turister. Kraven på bostaden varierar beroende på tidsperiod. Exempelvis krävs luftkonditionering i sovrum och vardagsrum om du hyr ut i maj, juni, juli eller augusti.

Vid köp av en bostad är mitt råd att inte enbart förlita sig på ett licensnummer från säljaren eller mäklaren. Det kan vara så att säljaren, ofta omedvetet, har erhållit en licens på felaktiga grunder, och att bostaden inte uppfyller alla krav. Tänk på att själva ansökningsprocessen är en hedersförsäkran, vari säljaren (eller den som sköter uthyrningsverksamheten) har lovat på heder och samvete att alla krav uppfylls. Myndigheterna kontrollerar inte detta innan licensen beviljas. Myndighetskontroller kan förekomma i efterhand, och om licensen erhölls på felaktiga grunder kan myndigheterna återkalla licensen.

Om möjligheten till korttidsuthyrning är en avgörande faktor för köpet bör man först och främst ta reda på om boendeföreningen (Comunidad de Propietarios) förbjuder eller villkorar korttidsuthyrning på något sätt. Informationen kan finnas i stadgar eller protokoll från årsmöte. Föreningsbeslut om förbud har inte retroaktiv effekt för bostadsägare som redan hade en giltig turistlicens innan den 6 mars 2019. Därför är det möjligt att nuvarande ägare (säljaren) har en pågående laglig uthyrningsverksamhet. Föreningens beslut kan dock påverka köparens möjligheter att ta över licensen.

I den händelse att boendeföreningen tillåter korttidsuthyrning, är nästa steg att granska om bostaden uppfyller aktuella krav från regionala och kommunala myndigheter. Om så är fallet, kan köparen ta över säljarens licens, vilket är smidigare än att ansöka om en ny licens (särskilt i kommuner som har begränsat antalet licenser och inte utfärdar några nya). Byte av licensinnehavare ska meddelas till ”Registro de Turismo de Andalucía” (RTA).

Som köpare bör du teckna hemförsäkring med ansvarsförsäkring som täcker uthyrningsverksamheten. Detta är särskilt viktigt om Du som bostadsägare ska stå som licensinnehavare. Av praktiska skäl väljer många bostadsägare att anlita ett lokalt serviceföretag som sköter in- och utcheckning, städning och underhåll. Om du anlitar ett sådant företag (”empresa explotadora”) är det företaget, inte bostadsägaren, som ska stå som licensinnehavare och därmed har ett övergripande ansvar för uthyrningsverksamheten i förhållande till myndigheter och hyresgäster (turister).

Till den som funderar på att sälja en bostad med turistlicens är mitt råd att erbjuda detta som en möjlighet, inte som en garanti. Det är riskabelt för dig som säljare att garantera något beträffande turistlicens, eftersom reglerna ständigt förändras. Om du garanterar något som du inte kan uppfylla, ökar köparens benägenhet att dra sig ur affären. I värsta fall kan köparen reklamera mot dig och kräva skadestånd (beroende på hur avtal mellan parterna är formulerat).

Om köparen inte vill ta över licensen bör du avregistrera den i samband med fastighetsöverlåtelsen, eller så snart du upphör med uthyrningsverksamheten. Om köparen vill ta över licensen bör du kontrollera att köparen uppdaterar kontaktuppgifterna i RTA-registret, så att dina uppgifter inte står kvar.

Vidare klargörs gränsen mellan korttidsuthyrning till turister (som kräver licens) och andra former av uthyrning som inte kräver licens. Om du annonserar på AirBnB, Booking eller andra kanaler som riktar sig till turister, måste du ha licens och bostaden ska uppfylla detaljerade krav på standard, hygien och säkerhet.

Om du däremot låter bli att annonsera via ”turistkanaler” och hyr ut till samma hyresgäst under minst två (sammanhängande) månader, kan hyran klassificeras som säsongsuthyrning, vilket inte kräver licens. Säsongsuthyrning regleras av den spanska hyreslagen ”Ley de Arrendamientos Urbanos” och avtalsfriheten är relativt stor mellan parterna. Det är lämpligt att nämna i hyresavtalet att hyresobjektet ska vara en tillfällig bostad för hyresgästen, exempelvis på grund av säsongsarbete eller distansarbete (hyresobjektet får varken vara en semesterbostad eller ordinarie bostad för hyresgästen).

Om hyresobjektet fyller hyresgästens behov av ordinarie bostad, behöver du inte heller någon licens. Hyresgästen får i så fall ett starkt besittningsskydd, och rätt enligt lag att förlänga hyresperioden upp till fem år (eller upp till sju år om hyresvärden är en juridisk person).

Charlotte Andersson
Jurist & Abogada
https://www.linguaiuris.com